Inscreva-se já, é grátis!
SINOPSE
A administração de um condomínio, a cada dia que passa, vai ficando mais complexa.
Para gerir um condomínio é necessário profundo conhecimento e o auxílio de pessoas e empresas qualificadas. A ideia de um síndico com apenas muita boa vontade ficou para trás e deixou de ser realidade há tempos. Assim, é normal que ele procure se aprofundar no assunto e se cercar de conhecimento sobre os aspectos condominiais e sobre aqueles personagens que o envolvem.
O presente livro esclarece todas as dúvidas mais comuns sobre o tema e ainda repassa informações que muitas vezes estão encobertas e na hora que surgem se traduzem em verdadeiras surpresas e obstáculos.
Seu principal objetivo é suprir as informações com relação a demandas administrativas e burocráticas de um condomínio. Para tanto, fornece orientação ao síndico, que pode fazer consultas no momento em que elas surgirem ou informar-se previamente, através de uma leitura técnica, porém muito acessível. Em síntese, ele colabora com o trabalho do síndico e também das administradoras.
Em seu conteúdo é possível encontrar mais de 900 questões amplamente comentadas e, quando for o caso, fundamentadas com artigos de lei, para que não fique nenhuma dúvida sobre a questão.
Seus capítulos estão divididos de forma prática, sem misturar assuntos e permitindo a localização dos temas facilmente.
Foi realizada uma atualização quanto à legislação, sendo dirigido aos síndicos, às administradoras de condomínio, aos advogados que atuam na área e também condôminos que desejam e precisam estar informados sobre o mundo condominial.
DESTAQUES
• Exclusão de condômino antissocial;
• Como cuidar da inadimplência;
• Locação de curta temporada;
• Legislação condominial;
• Aspectos trabalhistas;
• A garagem no condomínio;
• O papel do subsíndico e dos conselhos;
• Gestão financeira;
• República de estudantes;
• Previsão orçamentária;
• Problemas e quóruns em assembleia;
• Despesas ordinárias e extraordinárias;
• Áreas comuns e privativas;
• Responsabilidades do condomínio e do síndico;
• Problemas em condomínios.
SUMÁRIO
CAPÍTULO 1 - SÍNDICO PROFISSIONAL
1. O síndico
1.1. As atribuições do síndico
1.2. O mandato do síndico
1.3. Eleição do síndico
1.4. Ajuda de profissionais para aumento da eficiência
1.4.1. Transferência de responsabilidade
1.5. As armadilhas da profissão
1.5.1. Sempre orçar antes de demonstrar
1.5.2. Limite ao poder de demitir
1.5.3. Alteração de destinação de área comum pelo síndico
1.6. Síndicos desonestos
1.6.1. Casos mais comuns
1.6.1.1. Não convocação de assembleia
1.6.1.2. Não prestação de contas
1.6.1.3. Desvio de dinheiro
1.6.1.4. Decidir tudo sozinho (os conselhos)
1.6.1.5. Combinação entre síndico e terceiros
1.6.1.6. Como acabar com a situação
1.6.1.7. Como se blindar
1.7. Responsabilidade legal do síndico
1.7.1. Responsabilidade civil
1.7.1.1. Danos morais
1.7.2. Responsabilidade trabalhista
1.7.3. Responsabilidade penal
1.7.4. Alguns casos
1.7.4.1. Prestação de contas
1.7.4.2. Inadimplência (ausência de cobrança)
1.7.4.3. Inadimplência (danos morais)
1.7.4.4. Funcionários (litígios)
1.7.4.5. Obras (aprovação em assembleia)
1.7.4.6. Obras (acidentes com funcionários)
1.7.4.7. Elevadores (manutenção)
1.7.4.8. Instalações de gás (manutenção)
1.7.4.9. Roubos, furtos e danos
1.7.4.10. Playground e piscinas
1.8. O síndico pode ser substituído
1.8.1. O momento da troca
1.9. Questões relativas ao síndico
CAPÍTULO 2 - CONDOMÍNIOS
2. O condomínio
2.1. Conceito
2.2. Como nasce o condomínio
2.2.1. Construtora e incorporadora
2.3. A formação do condomínio (convenção condominial)
2.3.1. Cláusulas da convenção
2.4. O regulamento interno
2.5. Partes de um condomínio
2.5.1. Utilização da área comum
2.6. Extinção do condomínio
2.7. Questões relativas ao condomínio
CAPÍTULO 3 - ADMINISTRAÇÃO
3. Os outros membros da administração
3.1. O subsíndico
3.1.1. Eleição do subsíndico
3.1.2. Destituição do subsíndico
3.2. Conselho fiscal
3.2.1. Fundo de reserva
3.2.2. Transparência nas compras
3.2.3. Boas compras
3.2.4. Prestação de contas
3.2.5. Destituição do conselho fiscal
3.3. Conselho consultivo
3.3.1. Destituição do conselho consultivo
3.4. Questões sobre os outros membros da administração
CAPÍTULO 4 - LEGISLAÇÃO CONDOMINIAL
4. Legislação condominial
4.1. Considerações iniciais
4.2. Constituição Federal
4.3. Código Civil
4.3.1. Condomínio voluntário
4.3.2. Condomínio necessário
4.3.3. Condomínio edilício
4.3.4. Comentários ao Código Civil
4.3.4.1. Da administração do condomínio
4.3.4.2. Do condomínio necessário
4.3.4.3. Do condomínio edilício
4.3.4.4. Da administração do condomínio
4.3.4.5. Da extinção do condomínio
4.3.4.6. Do condomínio de lotes
4.4. Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio em Edificações)
4.4.1. A Lei 4.591/64 e sua história
4.4.2. Surge o Código Civil de 2002
4.4.3. O Código Civil revogou a Lei 4.591/64?
4.4.4. A Lei 4.591/64 comentada
4.4.4.1. A convenção de condomínio
4.4.4.2. As despesas do condomínio
4.4.4.3. Do seguro, do incêndio, da demolição e da reconstrução obrigatória
4.4.4.4. Utilização da edificação ou do conjunto de edificações
4.4.4.5. Da administração do condomínio
4.4.4.6. Da assembleia geral
4.5. Lei 8.245/91 (Lei de Locação dos Imóveis Urbanos)
4.6. Lei 13.146/15 (Estatuto da Pessoa com Deficiência)
4.7. Lei 9.294/96 (Lei Antifumo – Federal)
4.8. Lei 13.541/09 (Lei Antifumo – São Paulo)
4.9. Vale-transporte
4.10. As leis do condomínio (convenção e regulamento interno)
4.10.1. Decisões assemblares
4.11. Atritos com as leis
5. O condomínio em multipropriedade
5.1. Unidade periódica (um direito real sobre coisa própria)
5.2. Multipropriedade imobiliária como um parcelamento temporal de uma coisa imóvel física
5.3. Decorrências da natureza da unidade periódica
5.4. Alienabilidade e instituição de ônus real
5.5. Ausência de direito de preferência e o controle pelo cartório de imóveis
5.6. Dívidas condominiais e prova da quitação (o papel do cartório de imóveis)
5.7. Penhorabilidade da unidade periódica
5.8. Irrelevância da pluralidade de pessoas
5.9. Limite quantitativo de unidades periódicas por pessoa
5.10. Limites temporais a cada unidade periódica
5.11. Indivisibilidade da fração temporal da unidade período
5.12. Aplicabilidade ou não do período mínimo de 7 dias
5.13. Conveniência de fragmentar o período da unidade periódica
5.14. A titularidade dos mobiliários do imóvel-base
5.15. Conservação dos mobiliários do imóvel-base
5.16. Condomínio multiproprietário enquanto sujeito de direito
5.17. Administrador e síndico
5.18. Assembleias do condomínio multiproprietário
5.19. Instituição do condomínio multiproprietário
5.20. Constituição do condomínio multiproprietário
5.21. Punições contra condômino multiproprietário inadimplente e antissocial
5.22. Condomínio multiproprietário em unidade autônoma de condomínio edilício
5.23. Sub-rogação proporcional das unidades periódicas
5.24. Requisitos para a instituição do condomínio multiproprietário
5.25. Reflexos na convenção e no regimento interno do condomínio edilício
5.26. Interpretação à constituição do inciso IV do artigo 1.358-P
5.27. Sujeitos de direito envolvidos
5.28. Anticrese legal para time sharing em condomínio edilício em regime de pool
5.29. Inconstitucionalidade de mecanismos de coerção indireta para cobrança de dívidas
5.30. Sistema de intercâmbio
5.31. Questões relativas à legislação condominial
CAPÍTULO 5 - FUNCIONÁRIOS DO CONDOMÍNIO
5. Funcionários do condomínio
5.1. Considerações iniciais
5.2. Zelador
5.2.1. Relacionamento com os moradores
5.2.2. Acúmulo de função
5.2.3. Limpeza de piscina
5.2.4. Reparos hidráulicos e elétricos
5.2.5. Residência do zelador
5.2.5.1. Salário-habitação
5.2.5.2. Natureza jurídica do imóvel cedido ao empregado
5.2.5.3. Empréstimo, locação tácita e comodato
5.2.5.4. Reintegração na posse
5.2.5.5. Onde propor a ação?
5.2.5.6. Aplicação subsidiária da Lei 8.245/91
5.2.6. Horas extras
5.2.7. Benesses do cargo
5.3. Porteiro, vigia ou guariteiro
5.3.1. Vigilante ou guarda de segurança
5.3.2. Escala de portaria em condomínios
5.3.2.1. Jornada 12 x 36
5.3.2.2. Domingos e feriados
5.3.3. Férias
5.3.4. Desvio de função
5.3.5. Equiparação salarial
5.4. Pessoal de limpeza
5.4.1. Material de limpeza
5.5. Jornada de trabalho
5.5.1. Limitação da jornada
5.5.1.1. Hora diurna e hora noturna
5.5.1.2. Horas extras
5.5.1.3. Intervalo entre jornadas
5.6. Atrasos e faltas
5.6.1. Atrasos
5.6.2. Faltas
5.6.3. Repouso semanal remunerado
5.6.3.1. Permissão para trabalho em dias de repouso
5.7. Outras questões trabalhistas
5.7.1. Relação Anual de Informações Sociais – RAIS
5.7.2. PPRA e PCMSO
5.7.2.1. PPRA – Programa de Prevenção dos Riscos Ambientais
5.7.2.2. PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional
5.7.2.3. Conclusão
5.7.3. Fator Acidentário de Prevenção – FAP
5.7.4. Adicionais
5.7.4.1. Adicional de insalubridade
5.7.4.1.1. Atividades insalubres
5.7.4.2. Adicional noturno
5.7.4.3. Adicional de periculosidade
5.7.5. Contratação de autônomos
5.7.6. Vales
5.7.6.1. Vale-Alimentação (cesta básica)
5.7.6.2. Vale-Refeição
5.7.6.3. Vale-Transporte
5.7.7. Contrato de trabalho – CLT
5.7.7.1. Contrato de trabalho
5.7.7.2. Itens do contrato
5.7.7.3. Alteração contratual
5.7.7.4. Convenções coletivas
5.7.7.5. Contratos temporário e de experiência
5.7.7.5.1. Contrato de trabalho intermitente nos condomínios
5.7.7.6. Cláusulas
5.7.7.7. Prazos
5.7.7.8. Prorrogação
5.7.8. Problemas com funcionários
5.7.8.1. Advertência
5.7.8.2. Suspensão
5.7.8.3. Demissão por justa causa
5.7.9. Problemas com o empregador
5.8. Considerações finais
5.8.1. Escala de revezamento
5.8.2. Organização e qualidade nas condições de trabalho
5.8.2.1. Levantamento, transporte e descarga individual de materiais
5.8.2.2. Mobiliário dos postos de trabalho
5.8.2.3. Equipamentos dos postos de trabalho
5.8.2.4. Ambiente de trabalho
5.9. Conceito de terceirização (Lei 13.429/17)
5.9.1. Contrato de emprego
5.9.1.1. Requisitos
5.9.1.2. Características
5.9.1.3. Classificação
5.9.2. Natureza jurídica da terceirização
5.9.2.1. Terceirização lícita e ilícita
5.9.2.2. Requisitos
5.9.2.3. Terceirização do trabalho e a responsabilidade do condomínio
5.9.2.4. A Súmula 331 do TST
5.9.3. Trabalho temporário
5.9.4. Responsabilidade solidária
5.9.4.1. Solidariedade ativa
5.9.4.2. Solidariedade passiva
5.9.5. Responsabilidade subsidiária
5.10. Questões sobre funcionários do condomínio
CAPÍTULO 6 - DESPESAS CONDOMINIAIS
6. Despesas condominiais
6.1. Quem responde pelas despesas condominiais
6.2. A natureza jurídica das despesas condominiais
6.2.1. As despesas ordinárias
6.2.2. As despesas extraordinárias
6.2.3. Algumas despesas não enumeradas expressamente pelos artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato
6.2.3.1. Lavagem e recuperação de fachada
6.2.3.2. Instalação de antena coletiva
6.2.3.3. Impermeabilizações
6.2.3.4. Substituição de coluna hidráulica, ramais, outras tubulações e condutores elétricos, com fins preventivos ou de reparação
6.2.3.5. Seguro obrigatório
6.2.3.6. Furto ou roubo de bens com previsão de responsabilidade em convenção
6.2.3.7. Despesas extraordinárias (se livremente pactuada)
6.3. Imóvel fechado
6.4. Restrições ao condômino inadimplente
6.5. O condômino que litiga contra o condomínio
6.6. Inquilino que pagou despesas extraordinárias indevidamente
6.7. Código de Defesa do Consumidor nas relações condominiais
6.8. Descontos elevados para pagamento em dia
6.9. Imóveis no andar térreo
6.10. Alienação judicial em razão de despesas condominiais
6.11. Propositura de ação de cobrança
6.12. Cobrança de despesas em condomínio de um só dono
6.13. Conclusões sobre despesas condominiais
6.13.1. Obrigações do condômino
6.13.2. Relações entre locador e locatário
6.14. Questões sobre despesas condominiais
CAPÍTULO 7 - INADIMPLÊNCIAS CONDOMINIAIS
7. Inadimplência
7.1. Introdução
7.2. O que diz a lei
7.3. Multa e juros sobre inadimplência condominial
7.4. Penalidades legais ao inadimplente do condomínio
7.4.1. Multa de 2%, juros e proibição de votar
7.4.2. Lista com nome de devedores
7.4.3. Suspensão do uso de áreas de lazer do condomínio
7.4.4. Corte de fornecimento de água
7.4.5. Penhora
7.4.6. Inscrição órgãos de proteção ao crédito
7.4.7. Multa pós-condenação na Justiça
7.4.8. Multa punitiva
7.4.9. Participação de inadimplentes em assembleias
7.5. Protesto de inadimplentes (procedimentos)
7.5.1. Entenda
7.5.2. O que vem a ser um protesto
7.5.3. Cuidados
7.5.4. Precauções
7.5.4.1. Acordos evitam protesto e execução
7.5.5. Últimas considerações
7.6. Atraso de pagamento (forma de cálculo)
7.6.1. Cálculo da multa
7.6.2. Cálculo dos juros
7.6.3. Anatocismo
7.6.4. Incidência da multa sobre os juros
7.6.5. Desconto para condômino em atraso
7.7. Serviços de proteção ao crédito mais utilizados
7.7.1. SPC
7.7.2. SERASA
7.8. Perguntas e respostas relativas à inadimplência
CAPÍTULO 8 - ASSEMBLEIAS
8. Assembleias
8.1. A assembleia ordinária
8.2. A assembleia extraordinária
8.3. Modo e forma de convocação
8.4. Quóruns
8.4.1. Especificação de quórum
8.5. Fração ideal
8.6. Utilização de procuração
8.7. Inquilinos em assembleias
8.7.1. O inquilino e a procuração
8.7.2. Inquilino síndico
8.8. Ata da assembleia
8.9. Perguntas e respostas relativas às assembleias
CAPÍTULO 9 - GESTÃO FINANCEIRA
9. Gestão financeira
9.1. Considerações iniciais
9.2. As assembleias
9.2.1. A assembleia ordinária
9.2.2. A assembleia extraordinária
9.2.3. Modo e forma de convocação
9.3. Iniciando a previsão orçamentária
9.3.1. Receitas
9.3.2. Despesas
9.3.2.1. Despesas extraordinárias
9.3.2.2. Despesas ordinárias
9.3.2.3. Grupos de despesas
9.3.2.3.1. Despesa com pessoal
9.3.2.3.2. Encargos sociais
9.3.2.3.3. Despesas de consumo
9.3.2.3.4. Despesas administrativas
9.3.2.3.4. Despesas bancárias
9.3.2.3.4. Despesas com contratos
9.3.2.3.5. Algumas dicas
1. Quando fazer?
2. Por onde começar?
3. Use uma planilha
4. Troque ideias
5. Lembre-se da inflação e dos reajustes
6. Considere as inadimplências
7. Deixe margem para os imprevistos
8. Planeje as obras
9. Apresente a previsão orçamentária aos condôminos
9.4. Fluxo de caixa
9.5. Fundos de caixa
9.6. Perguntas e respostas relativas à gestão financeira
CAPÍTULO 10 - EMPRESAS ESSENCIAIS EM CONDOMÍNIOS
10. Empresas necessárias em um condomínio
10.1. Administradoras de condomínios
10.1.1. Função administrativa
10.1.2. Recursos humanos
10.1.3. A confecção da folha de pagamento
10.1.4. Vale-transporte, refeição, alimentação e convênios médicos
10.1.5. Salário família
10.1.6. Admissão e demissão
10.1.7. Treinamento
10.1.8. Empregados terceirizados
10.1.9. Gestão financeira
10.1.9.1. Conta vinculada
10.1.9.2. Conta pool
10.1.10. Previsão orçamentária
10.1.11. Assessoria jurídica
10.1.12. Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – AVCB
10.1.12.1. Pré-vistoria
10.1.12.2. Documentação
10.1.13. Inadimplência
10.1.14. Prestação de contas
10.2. Empresas de manutenção de elevadores
10.2.1. A questão legal
10.2.2. Elevador (um pequeno roteiro)
10.2.2.1. Casa das máquinas
10.2.2.2. Caixa de corrida ou passadiço
10.2.2.3. Contrapeso
10.2.2.4. Cabina
10.2.2.4.1. Parte externa da cabina
10.2.2.4.2. Parte interna da cabina
10.2.2.5. Pavimentos
10.2.2.6. Poço
10.2.3. Contrato de manutenção
10.2.4. Prazos
10.3. Empresas de acompanhamento do PCMSO e PPRA
10.4. Empresa de auditoria
10.4.1. Fraudes comuns em condomínios
10.5. Seguro para proteção de bens prediais
10.5.1. O contrato de seguro
10.5.2. Perda do direito de seguro
10.6. Perguntas e respostas relativas às empresas necessárias em um condomínio
CAPÍTULO 11 - ASPECTOS CONTÁBEIS E FISCAIS
11. Aspectos contábeis e fiscais
11.1. Constituição do condomínio
11.1.1. Cadastro no CNPJ
11.1.2. Cadastro no INSS
11.1.3. Cadastro no FGTS
11.1.4. Cadastro de contribuintes mobiliários
11.2. Das retenções
11.2.1. Imposto de Renda Retido na Fonte – IRRF ou IRF
11.2.2. Retenção da CSLL/PIS/COFINS na fonte
11.2.3. Retenção do ISS na fonte
11.2.4. Retenção do INSS na fonte
11.3. Documentação do condomínio
11.3.1. Documentos básicos
11.3.2. Livros obrigatórios
11.3.3. Contábeis
11.3.4. Documentos trabalhistas
11.3.5. Acesso do condômino aos documentos
11.4. Contabilidade nos condomínios
11.5. Prestação de contas
11.5.1. Evitando problemas na prestação de contas
11.5.2. Documentos
11.5.3. Roteiro para a prestação de contas na assembleia
11.5.5. Rejeição da prestação de contas
11.6. Aspectos trabalhistas
11.6.1. Contrato de trabalho
11.6.2. Documentação para admissão
11.6.3. Benefícios obrigatórios e opcionais
11.6.4. Cesta básica ou vale alimentação
11.6.5. Adiantamentos
11.6.6. Aviso prévio
11.6.7. Aviso prévio especial
11.7. Calendário de obrigações
11.7.1. Obrigações mensais
11.7.2. Obrigações em determinados meses do ano
11.7.3. Obrigações semestrais
11.7.4. Obrigações anuais
11.8. Perguntas e respostas relativas aos aspectos contábeis e fiscais
CAPÍTULO 12 - DIREITO DE VIZINHANÇA
12. Direito de vizinhança
12.1. Condômino antissocial
12.2. Punições
12.3. Comportamento no condomínio
12.4. Perguntas e respostas relativas ao direito de vizinhança
CAPÍTULO 13 - OBRAS EM CONDOMÍNIOS
13. Obras nos condomínios
13.1. Peculiaridades
13.2. Obras voluptuárias, úteis e necessárias
13.3. A legalidade da obra
13.4. A Norma NBR 16.280
13.4.1. Responsabilidade
13.4.2. Custos das obras no condomínio
13.4.3. Infrações
13.5. Conclusão
13.6. Perguntas e respostas relativas às obras nos condomínios
CAPÍTULO 14 - MANUTENÇÕES EM CONDOMÍNIOS
14. Manutenção predial
14.1. Comentários iniciais
14.2. Energia elétrica
14.3. Água
14.4. Limpeza do condomínio
14.5. Antenas
14.6. Telhado
14.7. Perguntas e respostas relativas à manutenção predial
CAPÍTULO 15 - SEGURANÇA EM CONDOMÍNIOS
15. Segurança no condomínio
15.1. Segurança
15.1.1. Segurança patrimonial
15.1.2. Segurança na prevenção de acidentes e incêndios
15.1.2.1. Equipamentos de proteção individual – EPI
15.1.2.2. Obrigações do empregador
13.1.2.3. Obrigações do empregado
15.1.2.4. Obrigações do fabricante ou importador
15.1.2.5. Lista de equipamentos de proteção individual
15.1.2.6. Alarme de incêndio
15.1.2.7. Extintores de incêndio
15.2. Perguntas e respostas relativas à segurança no condomínio
CAPÍTULO 16 - GARAGENS EM CONDOMÍNIOS
16. Garagens em condomínios
16.1. Carro maior que a vaga
16.2. Utilização diversa ao permitido
16.3. Carro e moto ou bicicleta na mesma vaga
16.4. Controle de acesso
16.5. Falta de vagas para todos
16.5.1. Sorteio de vagas
16.5.1.1. Permanentes ou rotativas
16.5.1.2. Tipos de sorteio
16.5.1.3. Depois da assembleia
16.6. Responsabilidade do morador
16.7. Otimização de vagas
16.8. Inadimplentes na assembleia de sorteio de vagas
16.9. Convocação da assembleia
16.10. Portadores de necessidades especiais
16.11. Danos em veículos
16.12. Roubos e furtos em garagens
16.13. Lavagem de veículos
16.14. Entrada e saída 24 horas
16.15. Utilização da garagem por visitantes
16.16. Locação a terceiros
16.16.1. O parágrafo 1º do artigo 1.331
16.16.2. Sublocação
16.17. Perguntas e respostas relativas às garagens em condomínios
CAPÍTULO 17 - PROBLEMAS E LOCAÇÕES EM CONDOMÍNIOS
17. Questões diversas
17.1. O condômino antissocial
17.2. República de estudantes
17.3. Locação por curta temporada feita por aplicativos