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SINOPSE
Este livro é um aprofundado estudo do Direito das Locações Imobiliárias. A obra traz para o leitor a difícil relação entre locador e locatário; a denúncia vazia na locação predial urbana; as ações de despejo e de cobrança de encargos da locação; direitos e deveres do locador e do locatário; a questão do pagamento da res sperata e dos aluguéis variáveis nas locações de shopping center; as locações oriundas de contrato de construção ajustada (build to suit), etc.
A obra “LOCAÇÃO E DESPEJO” tem por objetivo fornecer uma visão muito mais abrangente das principais questões ligadas à disponibilização do uso imobiliário de nosso tempo. Por sinal, a obra, está detalhadamente atualizada com a Lei nº 13.105/2015 (Novo Código de Processo Civil) e a Lei nº 14.010/2020 (Lei da Pandemia do Coronavírus – Covid-19).
Em suma, trata-se de um livro jurídico, no qual se procura explicar, com clareza e concisão, conceitos e problemas jurídicos fundamentais de forma que os estudantes e os profissionais possam ter uma melhor compreensão da realidade locatícia.
Está obra é destinada aos advogados, magistrados, membros do Ministério Público, Administradoras de Imóveis e quantos se dediquem ao estudo do Direito das Locações Imobiliárias.
DESTAQUES
DE ACORDO COM A LEI Nº 14.010/2020
– Impactos da Lei da Pandemia na Locação Imobiliária;
– Ação e Execução Forçada de Despejo;
– Ação Revisional de Aluguel na Lei de Locações;
– Direitos e Deveres do Locador e do Locatário;
– Garantias Locatícias (Pagamento Adiantado, Caução, Seguro Fiança e Fiador);
– Locação Imobiliária (Comercial, Industrial, Empresarial e Shopping Centers);
– Locação Residencial por Temporada;
– Modalidades de Locação;
– Problemas na Locação e no Despejo;
– Sanções do Contrato de Locação e Build to Suit;
– E muito mais.
SUMÁRIO
1. Teoria geral das locações imobiliárias
1.1. Generalidades
1.2. Conceito, requisitos e características
1.3. Natureza jurídica do contrato de locação
1.4. Objeto da locação
1.5. Modalidades de locação
1.6. Obrigações do locador
1.7. Obrigações do locatário
1.8. Sanções no contrato de locação
1.9. Duração da locação
1.10. Quem suporta os riscos?
1.11. Cessação do contrato de locação
1.12. Cessão, sublocação e empréstimo
2. Locações Imobiliárias Regidas Pelo Código Civil
2.1. Locações Imobiliárias que Continuam Reguladas pelo Código Civil
2.2. Disposições sobre as locações de prédios reguladas pelo Código Civil
2.3. Particularidades das locações de prédios urbanos reguladas pelo Código Civil
2.4. Particularidades das locações de prédios rústicos reguladas pelo Código Civil
3. Locações de imóveis urbanos regidas pela Lei 8.245/91
3.1. A necessidade de uma legislação especial para disciplinar às locações imobiliárias urbanas
3.2. Os imóveis urbanos não disciplinados pela Lei 8.245/91
3.3. A solidariedade entre locadores e locatários
3.4. O prazo legal de locação e a vênia conjugal
3.5. Vinculação das partes pelo prazo do contrato
3.6. A denúncia do contrato de locação
3.7. A sub-rogação na locação predial urbana
3.8. A cessão, a sublocação e o empréstimo do imóvel locado
3.9. A fixação, o reajustamento e a rescisão do aluguel
3.10. Deveres do locador
3.11. Deveres do locatário
3.12. Direitos do locatário e do locador
3.13. O direito de preferência do locatário e do sublocatário
3.14. As benfeitorias introduzidas pelo inquilino
3.15. As garantias locatícias
3.15.1. Da caução fidejussória ou fiança
3.15.2. Da caução real ou depósito em garantia
3.15.3. Do pagamento adiantado do aluguel
3.15.4. Do seguro de fiança locatícia
3.15.5. Da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
3.16. As penalidades criminais e as penalidades civis e as nulidades
3.16.1. Da contravenção penal locatícia e do crime locatício
3.16.2. Da cobrança de valores acima dos permitidos, da exigência excessiva de garantias e da cobrança antecipada de aluguel
3.16.3. Da exigência do pagamento de luvas
3.16.3.1. Cobrança de luvas no primeiro contrato de locação
3.16.3.1.1. A incorporação da valorização do ponto no preço inicial da locação
3.16.3.1.2. A proibição de cobrança de luvas na legislação inquilinária
3.16.3.2. Cobrança de luvas na renovação do contrato de locação
3.16.3.3. Cobrança de luvas na cessão do ponto empresarial para terceiros
3.16.3.4. Críticas ao nosso entendimento quanto à ilegalidade da exigência de luvas na locação empresarial
3.16.3.5. Tréplica contra o entendimento a favor da legalidade da exigência de luvas na locação empresarial
3.16.3.6. Conclusão sobre a ilegalidade na cobrança de luvas
3.16.4. Da recusa de fornecimento de recibo de aluguéis e encargos, da não utilização do imóvel locado e da não demolição ou reparação do imóvel
3.16.5. Das nulidades
3.17. As disposições especiais sobre locações residenciais
3.18. As disposições especiais sobre locação residencial para temporada
3.19. A abrangência das disposições especiais sobre locação não residencial
3.20. A renovação compulsória das locações para fins comerciais, industriais ou empresariais
3.21. A desobrigação do locador em renovar contrato e a retomada nas locações para fins comerciais, industriais ou empresariais
3.22. Das locações de espaço em shopping centers
3.22.1. Noções gerais de shopping center
3.22.2. Da natureza do contrato de locação entre lojista e shopping center
3.22.3. Das condições impostas pelo shopping center ao lojista-locatário
3.22.4. Do contrato de antecipação de despesas com a construção do shopping center (res sperata) e do contrato de locação com cláusulas atípicas
3.22.5. Do aluguel da locação de espaço em shopping center
3.22.6. Renovação compulsória da locação em shopping center
3.22.7. Da retomada por ineficiência ou falta de competitividade do lojista
3.22.8. Das despesas condominiais em shopping center
3.22.9. Do fundo de promoções
3.22.10. Da cobrança de despesas extraorçamentárias em shopping center
3.23. Das locações oriundas de contrato de construção ajustada (build to suit)
3.24. Das locações não residenciais para fins sociais relevantes
3.25. O caráter de locação não residencial conferido na hipótese de uso do imóvel por titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados da pessoa jurídica locatária
3.26. Os demais casos de locação não residencial
3.27. Disposições gerais sobre as ações judiciais que dizem respeito às locações prediais urbanas
3.28. Das ações de despejo em geral
3.29. Da ação de despejo fundada na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação
3.30. A desocupação voluntária após trânsito em julgado da sentença de despejo e a execução provisória
3.31. A execução forçada do despejo
3.32. A ação de consignação em pagamento de aluguel e acessórios de locação
3.33. A ação revisional de aluguel
3.34. Da ação renovatória de locação
3.35. Da subsidiariedade das normas do Código Civil e do Código de Processo Civil
3.36. As ações de despejo e os Juizados Especiais Cíveis
3.37. A reforma da Lei de Registros Públicos
3.38. Da penhorabilidade de imóvel residencial por força de fiança
3.39. A livre convenção de aluguel nas locações residenciais
3.40. O inquilino e o sistema financeiro habitacional brasileiro
4. A Lei da Pandemia (Lei 14.010/20)
4.1. Introdução
4.2. Disposições gerais (artigos 1º e 2º)
4.3. Comentários à lei (impactos na parte geral)
4.3.1. Prescrição e decadência (artigo 3º)
4.3.1.1. Fundamentos da paralisação dos prazos
4.3.1.2. Natureza subsidiária da regra de paralisação
4.3.1.3. Aplicabilidade à decadência
4.3.1.4. Situações jurídicas anteriores à entrada em vigor da lei do RJET
4.3.1.5. Problematização (possível interpretação restritiva)
4.4. Pessoas jurídicas de Direito Privado (artigos 4º e 5º)
4.4.1. Operacionalização prática
4.5. Contrato de locação de imóveis urbanos (artigo 9º)
4.6. Impacto no Direito das Coisas
4.6.1. Usucapião (artigo 10)
4.7. Condomínio edilício (artigos 11, 12 e 13)
4.7.1. Assembleia virtual (extensão dos comentários feitos para as assembleias de pessoas jurídicas)
4.7.2. Prorrogação do mandato dos síndicos
4.7.3. Pena de destituição do síndico
4.8. Impacto no Direito das Sucessões
4.8.1. Prazo para a instauração de processo de inventário e partilha (artigo 16)
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